Ostrava láká investory nižšími cenami nemovitostí. Zatímco v Praze zaplatíte za metr čtvereční bytu klidně 130 tisíc, tady se pohybujete okolo 40 až 60 tisíc. Otázka zní: jsou levné byty na prodej v Ostravě skutečně dobrý obchod, nebo jen past na nezkušené investory?
Proč jsou ostravské byty levnější?
Ostrava prošla za posledních třicet let dramatickou proměnou. Odchod těžkého průmyslu znamenal úbytek pracovních míst a s tím spojený odliv obyvatel. Lidé odcházeli za prací jinam a poptávka po bydlení klesala. To tlačilo ceny dolů. Dnes město čítá zhruba 280 tisíc obyvatel, přitom v osmdesátých letech jich bylo přes 320 tisíc.
Současně tu existuje obrovská nabídka panelových bytů z dob socialismu. Sídliště Fifejdy, Poruba nebo Ostrava-Jih nabízejí tisíce jednotek, často v podobném stavu a cenové relaci. Velká nabídka znamená nižší ceny. Tohle se hned tak nezmění.
Ostrava nicméně pořád zůstává třetím největším městem v Česku. Má univerzity, nemocnice, divadla a sportovní zázemí. Není to vymírající vesnice. Ekonomika se postupně transformuje směrem ke službám, technologiím a vzdělávání. To vytváří zajímavou situaci pro dlouhodobé investory.
Kolik reálně vyděláte na nájmu?
Koupíte byt 2+1 v panelovém domě v Ostravě-Jihu za 3 miliony korun. Po základní renovaci ho dáte do pronájmu za 16 tisíc měsíčně. Ročně vyberete 192 tisíc hrubého. Odečtěte daň z příjmu, náklady na údržbu, případné měsíce bez nájemníka a rezervu na opravy. Reálně vám zbude tak 100 tisíc ročně. To znamená hrubý výnos přes 3 procenta ročně.
V Praze dostanete za srovnatelný výnos mnohem méně. Dvoupokojový byt v okrajové části metropole stojí klidně 7 milionů a pronajmete ho za 18 tisíc. Čekejte výnos do 3 procent maximálně. Z tohoto pohledu vypadá Ostrava zajímavěji.
Problém nastává, když hledáte nájemníky. V atraktivních lokalitách v centru nebo poblíž univerzit seženete zájemce rychle. V méně oblíbených částech města se stane, že byt stojí prázdný měsíce. Každý prázdný měsíc znamená ztrátu peněz plus náklady za pojištění, fond oprav a různé poplatky. Najednou váš skvělý výnos vypadá úplně jinak.
Které lokality jsou vyhledávané?
- Poruba patří mezi nejvíce poptávané části Ostravy. Sídliště sice vypadá typicky socialisticky, ale má výbornou infrastrukturu, školy, obchody a MHD. Studenti i mladé rodiny tady hledají bydlení. Ceny začínají kolem 35 tisíc za metr, ale pronajmout byt tu dokážete poměrně rychle.
- Moravská Ostrava a centrum nabízejí vyšší nájmy, ale zaplatíte i víc za nákup. Metr vyjde na 50 až 70 tisíc. Výhodou je blízkost úřadů, restaurací a kulturního vyžití. Pronajímáte tu spíš profesionálům a lidem, kteří chtějí bydlet v srdci města.
- Slezská Ostrava stojí na opačném konci spektra. Byty jsou tu nejlevnější, metr koupíte třeba za 25 tisíc. Problém je najít kvalitního nájemníka. Čtvrť má pověst problematické lokality a řada lidí se jí vyhýbá. Pokud investujete tady, počítejte s vyšším rizikem a možná i nižšími nájmy.
- Ostrava-Jih představuje střední cestu. Obrovské sídliště s desítkami tisíc obyvatel. Najdete tu panelové domy v každém stavu od renovovaných po schátrané. Ceny i nájemné sedí uprostřed ostravského trhu. Rizikem je právě ta velká nabídka – konkurujete stovkám podobných bytů.
Co znamená rekonstrukce a údržba?
Když koupíte levný byt v původním stavu, čeká vás investice do oprav. Nová koupelna vás vyjde na 80 až 150 tisíc podle rozsahu. Výměna oken stojí 30 až 50 tisíc. Pokud měníte podlahy, počítejte s dalšími desítkami tisíc. Najednou ten byt za milion stojí půldruhého.
Jenže bez rekonstrukce ho buď nepronajmete vůbec, nebo za zlomek tržního nájmu. Lidé dnes očekávají alespoň základní standard jako funkční koupelnu, použitelnou kuchyni, těsnící okna. Původní socialistické jádro s vanou zabudovanou v obkladech prostě nikoho neláká.
Panelové domy navíc vyžadují pravidelnou údržbu. Opravy společných prostor, výměna výtahů, zateplení fasády – na tom všem se jako majitel bytu podílíte. V družstevním vlastnictví platíte měsíční příspěvky, které pokrývají tyto náklady. Před koupí si zjistěte, v jakém stavu dům je a jestli nechystají velké opravy. Mimořádná platba 50 tisíc po roce od koupě dokáže zhatit celý byznys plán.
Růst cen nemůžete předpokládat
V Praze nebo Brně ceny bytů rostou skoro každý rok. Investoři spekulují na zhodnocení nemovitosti a výnos z nájmu berou jako bonus. Situaci na trhu ale není dobré podceňovat – podle aktuálních analýz ceny bytů v Ostravě opět začínají růst, zejména u menších bytů vhodných pro investici.
Pokud nakupujete levný byt v Ostravě, musíte počítat primárně s výnosem z pronájmu. Zhodnocení nemovitosti přijde možná za deset patnáct let. Město potřebuje příchod nových firem, růst populace a celkové oživení ekonomiky. To se děje, ale pomalu.
Riziko poklesu cen existuje taky. Pokud se ekonomická situace zhorší nebo nějaká lokalita začne upadat, hodnota bytu klesne. V horších částech města se tohle děje běžně. Proto důkladně zvažujte, kam investujete.
Daně a administrativa vás stojí čas i peníze
Příjem z nájmu musíte zdanit. Buď paušálně, nebo v rámci daňového přiznání. Evidujete smlouvy, hlásíte příjmy, řešíte pojištění. Když se v bytě něco pokazí musíte to zařídit a zaplatit. Někteří investoři tohle podcení a pak zjistí, že spravovat nemovitost na dálku je peklo.
Pokud nebydlíte v Ostravě, pak potřebujete místního kontaktu nebo správcovskou firmu. Ta si vezme 10 až 15 procent z nájmu. Vaše marže se zase o kousek zmenší. Na druhou stranu vám ušetří spoustu starostí.
Máte na to nervy i kapitál?
Nemovitosti nejsou akcie, které prodáte za pár vteřin. Když budete potřebovat peníze rychle, prodej bytu trvá měsíce. Pokud spěcháte, musíte slevit. To znamená ztrátu peněz. Investice do nemovitostí vyžaduje dlouhý horizont a dostatek rezerv.
Levné byty v Ostravě fungují pro investory, kteří hledají stabilní příjem z nájmu a nemají iluze o rychlém zbohatnutí. Vyplatí se to? Záleží na vaší strategii, výběru lokality a schopnosti řídit rizika. Někdo tu postavil zajímavé portfolio, jiný prodělal. Rozdíl je často jen drobný detail.
